По задумке авторов нового федерального закона, совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, тем самым исключив появление новых обманутых дольщиков.
Главное изменение заключается в том, что деньги дольщиков больше не будут сразу перечисляться застройщикам. Ранее в этом и был основной риск: получившие средства компании могли тратить их по своему усмотрению, и, как показывает неутешительная статистика, не
всегда на строительство дома.
Теперь деньги покупателей будут оставаться в банке, на специальных защищенных эскроу-счетах. Важно понимать: это не расчетный счет застройщика, а личный счет покупателя. Стоит отметить, что согласно требованиям 214-ФЗ комиссии за открытие и ведение такого счета с граждан взиматься не будут.
Получить деньги покупателя застройщики смогут лишь по завершении строительства и после передачи ключей от квартиры собственнику. А при возникновении у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель сможет рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Предполагается, что благодаря новому механизму станет невозможной ситуация, когда дольщик, заплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Эскроу-счет (в переводе с английского escrow — условное депонирование) — специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств. В мировой практике услуги по открытию эскроу-счетов могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие агентства.
Сущность расчетов через такой счет заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон (в случае долевого строительства — от покупателя в пользу застройщика) только при условии, что одна сторона выполнила все свои обязательства по сделке перед другой стороной. К тому же использование эскроу-счетов позволяет и покупателю, и продавцу обеспечить полное исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.
Теперь строить дома застройщикам придется либо на заемные средства, либо на собственные. До 1 июля текущего года строительные компании должны были перейти на про-ектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома. Счета эскроу граждане должны открывать в том же банке, что кредитует строительный проект. Согласно новому механизму успешные продажи квартир на этапе строительства позволят застройщику снизить процент по кредиту.
Можно ли взять ипотеку?
Покупатель вправе оформить ипотечный кредит как в том же банке, где застройщик получил проектное финансирование, так и в банке, предложившем более выгодные условия. В последнем случае сумму просто переведут из одного банка в другой безналичным расчетом (придется ли уплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита, следует узнать непосредственно в финансовой организации).
На портале медиахолдинга «РБК» отмечают, что при желании заемщик сможет даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоквартирника — в среднем это полтора-два года — условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону. Поэтому заемщиков не лишат возможности рефинансирования.
Стоит отметить, что на рынке недвижимости остаются также квартиры, которые будут продаваться по старым правилам. Не переходить на эскроу-счета позволили тем застройщикам, стадия строительной готовности домов которых достигла 30%, а доля проданного жилья превысила 10%.
Ожидается, что благодаря новому механизму приобретения жилья на этапе строительства понятие
«обманутый дольщик» полностью исчезнет из
лексикона россиян.
Важно знать
95 банков сегодня в списке организаций, имеющих право на открытие эскроу-счетов по договорам участия в долевом строительстве. В числе банков высокой степени надежности и такие популярные среди нефтеюганцев финансовые организации, как Сбербанк, ФК «Открытие», ВБРР, СНГБ, «Альфа-банк», «Запсибкомбанк» и другие. С полным перечнем можно ознакомиться на официальном сайте ЦБ РФ.
До 10 миллионов сможет получить покупатель в случае банкротства банка, где был открыт эскроу-счет.
Шесть месяцев от даты сдачи дома, установленной в договоре, — таков максимальный срок, на который застройщик сможет затянуть строительство. В противном случае он не получит денег от покупателя, а банк будет вынужден либо назначить другого застройщика, либо вернуть покупателю деньги.
Кстати, первый проект в стране, который застройщик реализовал через счета эскроу, был запущен в Тюмени.
Мнение по теме
Наталья Комарова, губернатор Югры:
— По эскроу-счетам в регионе уже реализуется девять проектов, еще пять — с высокой степенью готовности участия в проектном финансировании. По старым правилам привлечения средств дольщиков, сформированным до 1 июля, реализуется 48 проектов. Если брать во внимание все проекты с долевым финансированием, а их 80, то, кроме семи включенных в реестр проблемных проектов, еще 17 требуют принятия специальных мер для повышения защиты интересов дольщиков. Завершить строительство этих объектов — приоритетная задача правительства автономного округа.
Катерина Горина, по материалам rbk.ru