«Мы строим твой лучший дом!», «Купи зимой — забери летом!», «Построй свое счастье!» — каких только заманчивых слоганов не придумывают застройщики новых домов! Новостройками, или первичным жильем, принято называть квартиры в жилых домах, находящихся в процессе строительства.
Финансируют последнее инвесторы, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах, — так называемые дольщики. Застройщики при этом полностью организуют все согласования, строительные работы, оформление всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и передачу в собственность.
Заключая с застройщиком договор и внося средства, будущий владелец покупает не саму квартиру, а право требовать оформление этой квартиры в свою собственность, когда дом будет сдан. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.
Как и любая сделка, участие в долевом строительстве имеет свои плюсы и минусы. Квартиры в новостройках привлекательны для покупателей тем, что цены на них ниже, чем на аналогичные «вторички». При этом комфортабельность квартир в современном доме может быть существенно выше. К тому же первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от рисков, возможных при покупке вторичного жилья. Продажа такой квартиры в будущем обеспечит прибыль, ведь по завершении строительства ее рыночная ценность возрастет.
Однако наряду с явными выгодами покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками. Ждать момента, когда дом будет сдан, а квартира готова к заселению, приходится от нескольких месяцев до полутора-двух лет. Кроме того, есть риск так и не получить заветные квадратные метры. Ведь право требования гарантирует инвестору вступление во владение жильем после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии того, что дом когда-либо будет
достроен.
Как же не стать обманутым дольщиком? Единственный способ — выбрать добросовестного застройщика.
Знание — сила, именно оно поможет избежать обмана. Перед покупкой квартиры в новостройке соберите максимум информации о застройщике. Убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство, зарегистрированный договор аренды участка или свидетельство о праве собственности на землю. Узнайте, как давно застройщик работает на рынке недвижимости, какие объекты строил, соблюдал ли сроки сдачи и другие взятые на себя обязательства.
По первому требованию застройщик обязан представить проектную декларацию, где указана вся информация о его деятельности, а также об объекте, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Ознакомившись с этим документом, можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.
Важным признаком будет и публичность застройщика. Хорошо, если у него есть качественный сайт, где раскрыта вся необходимая информация. Обратите внимание на отзывы клиентов по уже готовым объектам застройщика. Здесь можно найти полезные сведения о соблюдении сроков строительства, а также о качестве жилья.
Одним из информативных способов убедиться в благонадежности и хорошей репутации строительной компании являются ее партнеры. Если в их числе серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности — это хотя и не главный, но довольно значимый повод доверять застройщику.
Важно учесть ценовую политику. Она должна быть адекватной, а стоимость жилья — сопоставимой со средней по городу. Как правило, у благонадежных застройщиков цена квадратного метра примерно одинаковая. Слишком низкая должна насторожить. Нередко она указывает на какой-то подвох либо на финансовые трудности застройщика.
Стоит отметить, что с 1 июля 2019 года сделки по покупке квартир в новостройках заключаются по новой схеме. Застройщики постепенно начинают переходить на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Предполагается, что эта система должна защитить права покупателей квартир в новостройках и не позволить им стать обманутыми дольщиками.
По новой схеме покупатель жилья в строящемся доме перечисляет деньги не напрямую на счет застройщика, как это делалось ранее, а на специальный счет в банке. Там средства хранятся до тех пор, пока застройщик не до¬строит дом и не сдаст его в эксплуатацию, а также пока хотя бы один из дольщиков не оформит право собственности на свою квартиру. Только после этого строительная компания получает доступ к деньгам.
Таким образом, средства покупателей охраняет банк. Важно, что с момента внесения средств на эскроу-счет дольщик, как и застройщик, не имеет доступа к ним. Вернуть деньги покупатель может лишь при расторжении договора долевого участия. Законное основание для этого у дольщика единственное — неисполнение застройщиком своих обязательств. Средства со счета вернутся клиенту в том случае, если застройщик не передаст квартиру в течение шести месяцев после оговоренного срока сдачи дома. То же произойдет и если станет очевидно, что застройщик не успеет завершить строительство вовремя или если его признают банкротом.
В реестре обманутых дольщиков немало жителей нашего округа. В Нефтеюганске самый проблемный из недостроев — 15-этажный жилой дом № 53 в 16А микрорайоне. ООО «Артель», возглавляемое Русланом Юсуповым, еще в конце 2014 года должно было достроить указанный дом. Компания Юсупова собрала свыше 220 млн. рублей, а дольщиками строительства стали более 150 человек. Дом вырос лишь до четвертого этажа, и на этом его строительство застопорилось.
В мае текущего года в прокуратуре ХМАО заявили о том, что нефтеюганский межрайонный прокурор утвердил обвинительное заключение в отношении Юсупова по уголовному делу о хищении у нефтеюганских дольщиков 170 млн. рублей. Сегодня 44-летний бизнесмен обвиняется по части 4 статьи 159 УК РФ «Мошенничество в особо крупном размере» и части 4 статьи 174.1 «Легализация денег, добытых преступным путем». По этим статьям ему грозят до 10 лет лишения свободы и крупный штраф.
В сентябре правительство Югры приступило к формированию фонда по защите прав граждан, пострадавших от действий/бездействия застройщиков. Закон предполагает оказание мер государственной поддержки таким гражданам, в случае если застройщика объявят банкротом. Таким образом, если будет проведена процедура банкротства, фонд сможет финансировать завершение строительства или применять иные меры поддержки.
В декабре правительство региона внесло изменения в окружную жилищную программу. Новшества предусматривают субсидию на решение проблем пострадавших дольщиков. Как отметила губернатор Югры Наталья Комарова, субсидия будет использована на уставную деятельность фонда, направленную на обеспечение обязательств застройщиков-банкротов перед обманутыми дольщиками.
Комментарий
Наталья Комарова, губернатор ХМАО — Югры: — Правительство автономного округа позволило использовать фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, для того чтобы дольщики, которые пострадали, имели возможность тратить меньше денег на съём жилого помещения до тех пор, пока их жилье не будет введено в эксплуатацию.
