— Наталья Геннадьевна, принятый законопроект вносит изменения в ЖК РФ и другие нормативно-правовые акты. Каковы же основные нововведения и их последствия для отрасли?
— В первую очередь изменятся полномочия органов ГЖИ. Правки коснутся п. 1 ст. 20 ЖК РФ. Органы жилищного надзора будут контролировать в том числе соблюдение «требований правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения».
Согласно новой редакции п. 4.2 ст. 20 ЖК РФ у ГЖИ появятся дополнительные основания для проведения внеплановой проверки управляющих организаций и ТСЖ. В числе таких оснований — выявление органом ГЖИ фактов нарушения требований правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах; нарушения правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения; нарушения лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, гражданами требований к порядку размещения информации в ГИС ЖКХ.
Кроме того, внесли изменения, касающиеся участия лиц, принявших помещения от застройщика, в общем собрании. Так, статью 44 ЖК РФ дополнили частью 1.1, согласно которой лица, принявшие помещения от застройщика «по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию».
Считаю, это отличные изменения. Ранее судебная практика по этим вопросам была противоречива. Несмотря на позицию, высказанную Верховным судом РФ в Определении от 16.11.2015 по делу № 304-ЭС15-14035, надзорные органы на местах зачастую признавали голосование лиц, получивших помещения от застройщика, незаконным, что крайне усложняло управление новостройками.
— Расскажите, что будет с многоквартирными домами, отремонтировать которые нужно было до приватизации?
— Жилищный кодекс РФ дополнен ст. 190. Согласно ей муниципалитеты обязаны провести капитальный ремонт общего имущества в домах, где до момента приватизации первой квартиры орган местного самоуправления принял решение о проведении капитального ремонта, но работы не были выполнены.
Предусмотрен случай, когда до приватизации первого жилого помещения многоквартирного дома был проведен капремонт отдельных элементов здания. В такой ситуации бывший наймодатель должен отремонтировать те части здания, ремонт которых не был произведен. Перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества МКД определяется в порядке, установленном субъектом РФ, из числа указанных в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. Стоимость работ и услуг, необходимых для проведения капитального ремонта, определяется нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 ЖК РФ.
Срок проведения капремонта в таких МКД определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Проведение бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется путем финансирования из средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или местного бюджета с учетом способа формирования фонда капитального ремонта.
Однако обязательство муниципалитета по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД не освобождает собственников помещений от уплаты взносов на капремонт. После того как бывший наймодатель проведет ремонт, собственники помещений многоквартирного дома должны принять работы. Это может сделать один представитель, выбранный на общем собрании собственников помещений в таком доме. Остальные собственники помещений МКД должны быть проинформированы о том, что муниципалитет исполнил обязательства по проведению капитального ремонта.
— Какие изменения коснутся управляющих компаний?
— Управляющие организации обязаны будут вести реестры собственников помещений многоквартирного дома. В реестре непременно должна содержаться информация о каждом собственнике жилья и о размере принадлежащей ему доли в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД.
Коснулись изменения и протоколов общего собрания собственников. Согласно новой редакции ч. 1 ст. 46 ЖК РФ инициатор общего собрания обязан передать в управляющую организацию (ТСЖ) не копию протокола общего собрания, а его оригинал.
Полученный от инициатора собрания оригинал протокола общего собрания управляющая организация обязана передать в органы ГЖИ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ). Напомню, ранее в ГЖИ сдавалась копия протокола, а оригинал оставался у инициатора собрания. Теперь на руках инициатора останется только копия протокола общего собрания (ч. 4
ст. 46 ЖК РФ).
С одной стороны, изменения неплохие, и органы ГЖИ будут своеобразным хранителем исходного протокола общего собрания, который после направления уже нельзя будет никак изменить и потерять. С другой — у управляющей организации не будет на руках ничего, кроме никем не заверенной копии протокола общего собрания.
Еще одна важная поправка касается смены одной УК на другую. Госдума дополнила статью 161 ЖК РФ частью 3.1, согласно которой «старая» управляющая организация должна выполнить дополнительные требования.
Так, при прекращении управления многоквартирным домом ТСЖ (ЖСК) в течение трех рабочих дней с даты принятия общим собранием собственников помещений соответствующего решения обязано передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению МКД, всю техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, а также ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.
— Какое наказание ждет управляющую компанию, необоснованно увеличивающую размер платы за коммунальные услуги?
— Штрафы. Если управляющая организация (ТСЖ) допустит ошибки в начислении платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения в сторону необоснованного увеличения их размера, потребитель вправе обратиться с требованием перерасчета неправильно определенного размера платы или с заявлением в письменной форме о выплате штрафа. Он составляет 50% суммы превышения размера платы по квитанции.
Полученное заявление о выплате штрафа рассматривается в течение тридцати дней со дня поступления, по результатам чего управляющая организация принимает решение: назначить штраф или нет. В случае если действительно имело место нарушение порядка определения размера платы, управляющая организация (ТСЖ) обеспечивает выплату штрафа не позднее двух месяцев со дня получения обращения собственника.
— Кто будет нести ответственность за убытки по коммунальным услугам?
— Управляющие организации и ТСЖ. В ч. 12 ст. 161 ЖК РФ внесены изменения, согласно которым управляющие организации и ТСЖ теперь не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, «в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме». Поэтому, если кто-то и тешил себя надеждами на то, что можно возложить ответственность за убытки на кого-либо другого, делал он это зря. Договор и ранее носил обязательный характер, хотя это и не было прямо указано в ЖК РФ.
